物业费的价格由谁来订？

　　物业费由谁来定？

　　先后购置了两套商品房的刘女士，最近突然关心起物业收费标准来了。她发现，她在三年前为父母购买的某小区住宅物业费为 0.4元 /月 /平方米，而她自己新迁住的小区同一费用则收到了 1元。“到底物业费是依据什么标准确定的，又是由谁确定的呢？”一向不愿陷入惯常思维模式的刘女士希望得到一个清楚的答案。虽然她清楚，差价之下会有服务质量的差距，“但服务差距是怎样核算成定价的呢？”记者日前就这一问题采访了天津市国土资源和房管局相关部门。

　　前期———开发商 +物业公司

　　对于普通商品住宅小区，根据规定，开发企业在新建商品房出售前，应当委托物业公司进行前期物业管理，并签订前期物业管理服务合同。

　　中标的物业公司，应根据开发企业提出的物业管理服务内容、服务等级标准，结合小区的硬件设施情况制定前期物业管理服务方案，进行物业管理费成本测算。然后按照市、区（县）物价局职责分工向相应的物价局提出物业管理服务标准和收费等级申请，待核定前期物业管理服务费试行收费等级和中准价格标准后再与房地产开发建设单位签订《前期物业管理合同》。购房人购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。另外，房地产开发建设单位售房时应明示物业管理服务费试行标准。试行标准至首次业主会确定物业企业并签订物业管理服务合同之日终止。

　　后期———业主会 +物业公司

　　住宅小区成立业主会后，由业主委员会组织书面征求全体业主所持投票权 2/3以上通过，选聘物业企业，签订《天津市物业管理服务合同》。同时，业主会要根据《天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法》规定的物业管理服务标准和政府指导价格标准，结合小区的硬件设施和拟定的服务标准，协商确定收费标准。

　　物业企业与业主会就物业管理服务标准和收费标准协商不成的，由物业企业向市、区（县）物价局提出书面申请，市、区（县）物价局在充分征求业主会意见的基础上，核定物业管理服务费标准。

　　另外，住宅电梯、二次供水、消防及 5000平方米以上人工湖水体等设施、设备的日常运行养护费用由业主会、房地产开发建设单位与物业企业另行协商确定。物业管理服务费有四个等级，分别为 0.35元、 0.50元、 0.75元和 1.00元，可根据服务成本变动等因素上下浮动 20%。

　　对于住宅小区物业管理服务标准和收费标准超出一级的，物业企业与业主会、房地产开发建设单位应根据住宅小区硬件设施和拟定的服务标准，参考政府制定的服务标准和指导价格，从房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理和综合管理服务等方面进行费用成本测算协商确定。

　　另外，低于四级物业管理服务标准和收费标准的，由所在区 (县 )物价局核定。

　　应明码标价并接受监督

　　根据有关规定，物业管理服务收费实行明码标价制度，作为物业企业应在收费场所公布服务内容、收费项目和收费标准，自觉接受广大业主的监督。对于物业企业违反有关规定乱收费的，将由价格行政主管部门按照有关规定依法予以查处。

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