今年的房地产行情会怎么样

这场疫情，不仅让人意识到城市的重要性，也意识到家的重要性。

家，绝不等于简单的房子，而是由地段、环境乃至小区治理相匹配的一套体系。

• 市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓

• 模型预测：全国商品房销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力

根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合中国人民大学、中国社科院、北大“朗润预测”等机构对2015年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向和中央经济工作会议精神，对2015年房地产市场提出如下假设：

假设1：宏观经济在结构转型过程中增速略有放缓（GDP增长7.2%）；

假设2：货币环境稳健（M2增长12.9%，贷款余额增长13.2%，新增贷款约10万亿元）；

假设3：开发节奏保持平稳，土地陆续形成新开工入市；

假设4：政策干预减少，房地产逐步回归市场化。

在宏观经济和货币信贷平稳增长，房地产调控政策整体平稳的背景下，根据“中国房地产中长期发展动态模型”，2015年房地产市场预测结果如下：

2015年全国房地产市场将呈现“销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力”的特点：在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，预计2015年全国商品房销售面积同比止降回升，同比增长0.5%-2.5%，为12.1-12.4亿平方米；商品房销售均价为6197-6292元/平方米，较2014年微幅下跌0.5%-2.0%；房地产开发投资增速仍存进一步放缓的压力，预计全年为10.4-10.5万亿元，同比增长9.5%-11%；房屋新开工面积为17.9-18.3亿平方米，较2014年微幅增加0%-2%。

• 需求：利好政策叠加推动市场预期转好，全年销售小幅增长

2014年，房地产市场供大于求态势显著，需求入市节奏明显放缓，前三季度全国商品房销售面积单季度同比降幅持续扩大，分别为3.8%、7.5%和12.7%。随着“930”、降息等利好政策出台，市场预期有所改善，四季度降幅收窄至5.7%。2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1-12.4亿平米，同比增幅介于0.5%-2.5%之间。

历史数据显示，货币信贷环境对商品房需求影响显著：其一，新增贷款对全国商品房销售面积有明显的拉动作用，商品房需求变化一般滞后于新增贷款2个季度，如2009年一季度新增贷款增速达到峰值，商品房销售面积在同年三季度达到历史高点；其二，利率调整也直接影响销售面积，2008年9-12月连续4次降息刺激次年2月成交量整体持续攀升，至12月成交量达到3273万平米的高点。

2015年货币政策在稳健中更注重适度调整，推动购房需求入市，商品房销售面积有望小幅回升。目前，全国货币政策逆周期调节已经开始，未来一段时期内降息降准预期强烈，受此影响，购房者购房成本将出现下降，同时由于资金层面充裕，930新政后逐步释放的观望需求入市节奏或将加快。此外，公积金贷款的保障性作用也将愈加明显，将充分保障自住型住房的资金需求。整体来看，2015年在经历去库存后，有效需求入市将推动全年销售面积小幅回升。

• 供应：资金面及预期向好促使新开工企稳，开发投资增速趋缓

受销售面积、土地成交等先行指标以及预期向好和基数较低等因素影响，预计2015年新开工面积企稳。2013年土地成交规模较大，而2014年开工量同比回落，积累的部分存量土地将在2015年形成有效供应；同时政策叠加效应刺激2014年年末销售回款加快，房企资金链压力或将得到缓解。资金面与预期向好将推动企业加快开工，将促使2015年新开工面积有所好转。另一方面，2014年受全国房地产市场下行影响，土地市场成交持续下降且降幅显著扩大，同时2014年商品房销售面积同比持续下降，考虑到拿地、销售面积等先行指标情况，预计2015年新开工不会出现大幅增长趋势。预计2015年全国新开工面积为17.9-18.3亿平方米，同比增幅介于0%-2%之间。

新开工及销售回升有限，开发投资增速存放缓压力。根据模型判断，新开工、销售与贷款对开发投资额影响较为显著，由于2015年房地产市场仍将以去库存为主，销售及新开工回升幅度有限，稳健货币政策引导下贷款余额平稳增长，预计全年全国房地产开发投资额约为10.4-10.5万亿元，同比增长9.5%-11%。

• 价格：去库存基调下，价格保持平稳或微幅下跌

2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌。2014年以来，受早期拿地、新开工量较大影响，市场供应量增加，但需求入市放缓，在供大于求的压力下，房价结束2013年的快速上涨趋势，全年销售均价基本平稳。2015年全国市场仍面临高库存压力，去库存是主基调，预计全年商品房均价同比跌幅介于0.5%-2%之间。

与此同时，不同城市房价未来走势或将继续呈现分化。从2014年10-12月的短期成交表现看，一线城市对限贷放松、降息等政策反应较敏感，潜在购房需求仍较旺盛，同时近年来一线城市住宅用地成交楼面价持续走高，若2015年货币环境进一步调整，一线城市房价仍将面临一定的上涨压力。少数热点二线城市同样存在大量的购房需求，库存压力减轻后房价走势或接近一线城市，但多数二线城市价格表现将相对平稳。大多三四线城市市场需求在早期透支，一定时期内库存压力较大，房价或将继续下行。

• 新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整

新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态

目前中国房地产市场住房需求以刚需为主，随着新增人口速度放缓、住宅存量规模不断扩大，未来住房需求将逐步实现“刚需”—>“刚需+改善”—>“改善”的过渡。

大环境来说应该是比较平稳上涨的一年，只要环境稳定的话市场应该总的来说比较稳定，毕竟从现在的GDP之类指标来说，个人感觉整个经济对房地产依赖还比较大。个别地区的情况要视具体地区而定。当然，以上只是个人意见。不过对单纯销售来说，微观环境的影响会更大一些。至于销售要懂哪些要看你选择的是那种形式的销售，售卖人员、策划、前期、营销，地产的还是代理公司的都比较有区别的，这些都应该算是地产销售的分支。但是总的来说最主要的是你要对所在地的房地产市场情况比较了解。
对了，你在哪个城市做，这个也很重要，城市的发展水平，城镇化水平等等等等都会对市场有影响。还比如说在大多数城市普遍情况是高层一般越高越贵，但是在一些发生了地震的区域，比如说遭受了5.12和雅安的四川，中间层的就会比较高，各个地区情况不一样。
总的来说做着你就明白了，东西是一步一步来的。

一线城市稳稳的。深圳这样的地区，绝对稳，放心不会降，二三线城市会有小幅度下降但会马上反弹，不可能崩盘，大可放心投资，深圳限购，但是可以投资商铺！商铺不限购不限贷，可以咨询我。

有波动，无大碍。一线挺，二线稳。三线忧，四线愁。